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北京豪宅房市中的“硬汉”

  从隔壁部门你不对付的同事,到一起挤地铁的陌生路人,从背书包上学的小学生到保洁阿姨、滴滴司机,人人都能唠上一句房子如何如何。

  生活在北京的人们或多或少都听说过五里坨三兄弟的你争我抢,当过那场青龙湖“惨案”的吃瓜群众,再不济也能隔三差五通过电话线体会过售楼小哥哥小姐姐的焦躁和急迫。总而言之,今年大部分新盘的境遇用一个字就能概括——「难」。

  但有一种房子,是普罗大众说不上几句的:那就是豪宅。不同于普宅的愁云惨淡,今年北京的豪宅市场可谓是房市中的“硬汉”。

  过去8个月,北京一共卖出了326套总价在3000万+的一手豪宅,这一数字赶上了去年全年成交量的80%。其中,套均价在5000万以上的豪宅成交量达到132套,光单套总价过亿的顶豪就卖出53套之多。这326套一手豪宅的总成交额在174多亿元人民币。考虑到建委成交数据的延后,北京豪宅市场的实际成交,肯定要比上面这些红火得多。

  什么是豪宅?别墅、四合院、大平层?或许每个人对豪宅的定义都是不一样的。但有一样肯定是共通的,那就是:价格昂贵,不是普通中产阶层能够消费得起的房子。

  但贵也得分三六九等。据丽兹行数据,从各价位段供应趋势来看,2017年-2018年豪宅新房供应集中于1500-2000万之间,至2018年占比为53.79%,而3000万以上占比在20.41%。相比于普通的千万豪宅,3000万+可以称作“豪宅中的豪宅”。

  据克尔瑞统计,至2019年8月底,北京出售3000万以上级别豪宅的项目,共有37个。

  我们甄选出了成交额top10的顶级豪宅楼盘。恒大丽宫以38.3亿的成交金额荣登榜首,润泽御府则以数量取胜,以56套的最高成交量总排名第二。单价上,排名第四的远洋lavie一骑绝尘,每套平均面积高达1483平米,均价1.2亿,为北京top10豪宅中单价最高。

  北京3000万以上豪宅总成交量为326套,top10豪宅以227的成交套数,总占比70%。总成交金额为174亿,而top10成交总额为133亿元,占比76%。

  目前,3000万以上豪宅市场供应较为稀缺,top10以内楼盘均没有余房供应。

  地段一直以来都被奉为房地产的金科玉律。就连李嘉诚都把“location,location,location”奉为地产投资的不二法门。

  然而我们分析了2019年成交上榜的37个豪宅项目,却发现他们的地段并不完全遵循「就近原则」。

  37个豪宅项目中,有一半都远在五环、乃至六环外,依山傍水,图个自在。而论起「大隐隐于市」,当属 2 个二环以里的豪宅项目,东城区的霞公府和西城区的上国阙,都属于酒香不怕巷子深的典型。三环到四环反而是一个中间带,有8个项目都在此之列。最有意思的是,三环到四环之间有北京、玺萌、使馆三个「壹号院」扎堆。

  从行政区划来看,朝阳区是当之无愧的「豪宅之冠」,有17个豪宅云集于此。但朝阳之大,五个东西城都装不下。尽管17之数听起来扎堆,但实际上从最南走到最北,哪怕不堵车也得开上多半小时。

  其次便是海淀区,既有名气响当当的豪宅万柳书院、西钓鱼台和世茂西山龙胤,也有几乎听都没听说过的缘溪堂和御墅临枫。门头沟、大兴和通州副中心各有一个豪宅项目在列,反倒是以往吃香的顺义没有多少新盘豪宅成交,但至少卖掉37套过亿顶豪的恒大丽宫撑起了顺义的牌面。

  尽管北京顶豪市场成交井喷,但其中绝大多数都是后期集中备案,很多项目都是拥有十年历史的老盘。

  无论是成交额榜首恒大丽宫、泛海国际还是远洋Lavie,都是经过北京市场检验多年的驰名豪宅。不光卖得好,名子也传得广叫得响。

  而有的项目,哪怕是没怎么听说过,也能从名字上就辨别出一丝本世纪初的陈年气质。

  颇有些文人雅致的御墅临枫,早在2006年就建成了,二手房都卖的风生水起,竟然还有1套捂了这么多年才卖出去。

  光看字面不太明白意思的上国阙,就在西单大悦城南边1公里的大方胡同里,总共就2栋楼愣是卖了十几年都没卖完,多半年成交3套、1.2个亿也算是卖一套少一套了。

  还有听起来就自带神秘buff,实际上也曾经玩过失踪的东方贝弗利花园,以及中国都要举办第二次奥运会了,结果还没卖完的富力城,都是豪宅市场里的「老面孔」。

  当然,老牌豪宅靠着积累起来的名誉和实力抢占先机,持续蓄力的新生代也有比较「能打」的项目。面世只有半年多的世茂西山龙胤上半年已经成功卖掉9套、成交4个亿,实际上的成交量会更多。而且,据小道消息称他们完成下半年的业绩基本不成问题。

  首都不缺富豪,拿2017年胡润财富报告的数据来说,每83人中就有1人是千万富豪。相对应的是就是,豪宅可以说是北京一直以来的稀缺品。

  据丽兹行统计,北京2016年-2018年3000万以上豪宅累计供应1747套,而同时期3000万以上豪宅成交量为2269套,供销比为1:1.3。这表明顶级豪宅市场处于新旧快速迭代期,市场对豪宅新房的需求旺盛。

  而从豪宅新房的供应来看,市场供应明显不足。新房的供应不足,也让豪宅在二手房市场表现非常活跃,据链家数据,今年上半年豪宅成交同比增加34.4%。

  市场供不应求,而政策和资源对豪宅的限制却越来越大。限竟房政策下,北京商品住宅市场从售价、地段等方面在开发源头的土地市场被全面限制,低密土地已经断供,顶豪市场后继极端乏力,四环以内的豪宅更加稀缺。

  可以预测,未来豪宅市场将更是物以稀为贵,顶级豪宅和大面积豪宅也将愈加受到关注。